Highest Value and Best Use (HBU)

         Analisis Highest Value and Best Use (HBU) adalah analisis terhadap daya guna tertinggi dan terbaik atas suatu properti. Dalam penilaian, analisis HBU diperlukan untuk mengidentifikasi penggunaan properti yang paling menguntungkan dan kompetitif dalam rangka mengestimasi nilai properti. Kekuatan pasar menghasilkan nilai karena itu interaksi antara kekuatan pasar dan konsep highest and best use sangat penting.

             HBU dari sebidang tanah bukan hasil dari analisa subyektif dari pemilik/developer/penilai, melainkan dilahirkan dari kekuatan pasar dimana properti tersebut. Oleh karena itu analisis dan interpretasi HBU merupakan hasil studi ekonomi terhadap kekuatan pasar atas properti tersebut. Selain itu HBU dipandang sebagai suatu opini maupun paradigma tentang lokasi yang dianggap sebagai HBU.                

            Berikut ini adalah kawasan pemukiman di Bulaksari RT 3 RW 8 Nglorog Kabupaten Sragen. Kawasan permukiman merupakan kawasan pinggiran kota dan tidak berada di pusat Kota Sragen namun kawasan ini berbatasan langsung dengan ring road utara Kabupaten Sragen. Meskipun kawasan pemukiman ini berada di pinggir kota namun jarak dari pusat Kabupaten Sragen cukup dekat yaitu sekitar 1,5 Km.

 

Dalam analisis HBU terdapat beberapa kriteria suatu lokasi dapat dijadikan suatu HBU diantaranya adalah physically possible, Legally permissible, Financially feasible, dan Maximaly productive. Daerah yang diplot berwarna kuning merupakan lokasi-lokasi HBU dengan pertimbangan beberapa kriteria yaitu :

·           Physically possible digunakan untuk melihat posisi mana yang paling memungkinkan dibangun terkait dengan kondisi fisik lahan, lingkungan dan aksesibilitas serta resiko bencana yang mungkin terjadi. Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa lokasi-lokasi yang diplot kuning memiliki aksesibilitas tinggi karena berbatasan langsung dengan ring road utara Kabupaten Sragen yang merupakan jalur penghubung antara Kabupaten Sragen dan Provinsi Jawa Timur sekaligus dilalui jalur angkutan umum tujuan Jawa Timur. Menurut kondisi fisik lahan, daerah yang diplot kuning bukan merupakan daerah resiko bencana tertentu sekaligus merupakan lokasi pada topografi yang relatif datar sehingga cocok untuk lokasi komersial.

·           Legally Permissible merupakan kriteria yang melihat suatu lokasi HBU berdasarkan penggunaan potensial mana yang paling diijinkan oleh peraturan-peraturan pemerintah, zoning, IMB, peraturan lain terkait dengan lingkungan dan kawasan khusus/bersejarah. Daerah yang diplot kuning merupakan daerah-daerah yang diperuntukkan untuk kawasan pemukiman namun tidak menutup kemungkinan dijadikan sebagai daerah retail atau perdagangan dan jasa karena lingkungan di daerah yang diplot kuning merupakan area yang berbatasan langsung dengan ring road utara dan jalan menuju pusat kota yang aksesibel. Pada kondisi eksisting kawasan yang diplot warna kuning banyak yang masih merupakan lahan kosong ada juga sebagian yang digunakan untuk jasa bengkel, toko bangunan dan warung-warung kecil.

 ·           Financially Feasible yaitu kriteria yang melihat suatu lokasi HBU berdasarkan penggunaan mana yang paling mungkin dibiayai dan menghasilkan keuntungan tertinggi bila dibandingkan dengan biaya pembangunan/operasional yang dikeluarkan. Menurut masyarakat setempat harga jual lahan pada daerah HBU mencapa Rp 2.000.000 per meter persegi. Berikut ini disediakan kurva harga jual lahan per meter persegi di daerah HBU :

       Profit di daerah HBU sangat tinggi dari harga deal yang melesat jauh di bawah NJOP. Daerah yang ditunjukkan pada gambar google earth di Kecamatan Nglorog Kabupaten Sragen tersebut memiliki NJOP yang sama namun daerah HBU memiliki harga penawaran yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang tidak HBU. Harga penawaran daerah HBU bahkan mencapai lima kali dari harga penawaran lahan yang tidak HBU. Hal ini menjadikan harga deal daerah HBU juga naik dan profit yang dihasilkan juga makin tinggi.

·           Maximally Productive

Kriteria yang melihat lokasi HBU berdasarkan jenis penggunaan potensial yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi atau yang memiliki tingkat permintaan pasar paling tinggi.

Berdasarkan penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa HBU terbentuk dari Supply dan Demand serta paradigma yang berdasarkan kriteria tertentu bahwa suatu lahan memiliki daya guna tertinggi dan terbaik.