Sebenarnya sangat tidak sama..anda akan memahaminya..

Looking that sky, empty now..no stars no moon..
Cloudy..
Maybe the rain will drop in few minutes..

Percaya lah..semua yang anda tanam itulah yang anda tuai di kemudian hari..
semua yang anda perbuat akan dikembalikan pada anda untuk anda mengerti..
Nah, mari kawan2..mari berbuat baik : )..keikhlasan, ketulusan dan kebaikan yang anda tanam sungguh tidak perh sia-sia. :)

kepercayaan itu ketika telah tertancap kuat, mungkin suara-suara lain tidak akan anda hiraukan..
mungkin anda bisa bisu, tuli dan buta seketika..
kawan2, jangan sia-siakan kepercayaan,, sebab belum tentu anda bisa merasakan kedua kalinya kepercayaan yang menguatkanmu..

Highest Value and Best Use (HBU)

         Analisis Highest Value and Best Use (HBU) adalah analisis terhadap daya guna tertinggi dan terbaik atas suatu properti. Dalam penilaian, analisis HBU diperlukan untuk mengidentifikasi penggunaan properti yang paling menguntungkan dan kompetitif dalam rangka mengestimasi nilai properti. Kekuatan pasar menghasilkan nilai karena itu interaksi antara kekuatan pasar dan konsep highest and best use sangat penting.

             HBU dari sebidang tanah bukan hasil dari analisa subyektif dari pemilik/developer/penilai, melainkan dilahirkan dari kekuatan pasar dimana properti tersebut. Oleh karena itu analisis dan interpretasi HBU merupakan hasil studi ekonomi terhadap kekuatan pasar atas properti tersebut. Selain itu HBU dipandang sebagai suatu opini maupun paradigma tentang lokasi yang dianggap sebagai HBU.                

            Berikut ini adalah kawasan pemukiman di Bulaksari RT 3 RW 8 Nglorog Kabupaten Sragen. Kawasan permukiman merupakan kawasan pinggiran kota dan tidak berada di pusat Kota Sragen namun kawasan ini berbatasan langsung dengan ring road utara Kabupaten Sragen. Meskipun kawasan pemukiman ini berada di pinggir kota namun jarak dari pusat Kabupaten Sragen cukup dekat yaitu sekitar 1,5 Km.

 

Dalam analisis HBU terdapat beberapa kriteria suatu lokasi dapat dijadikan suatu HBU diantaranya adalah physically possible, Legally permissible, Financially feasible, dan Maximaly productive. Daerah yang diplot berwarna kuning merupakan lokasi-lokasi HBU dengan pertimbangan beberapa kriteria yaitu :

·           Physically possible digunakan untuk melihat posisi mana yang paling memungkinkan dibangun terkait dengan kondisi fisik lahan, lingkungan dan aksesibilitas serta resiko bencana yang mungkin terjadi. Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa lokasi-lokasi yang diplot kuning memiliki aksesibilitas tinggi karena berbatasan langsung dengan ring road utara Kabupaten Sragen yang merupakan jalur penghubung antara Kabupaten Sragen dan Provinsi Jawa Timur sekaligus dilalui jalur angkutan umum tujuan Jawa Timur. Menurut kondisi fisik lahan, daerah yang diplot kuning bukan merupakan daerah resiko bencana tertentu sekaligus merupakan lokasi pada topografi yang relatif datar sehingga cocok untuk lokasi komersial.

·           Legally Permissible merupakan kriteria yang melihat suatu lokasi HBU berdasarkan penggunaan potensial mana yang paling diijinkan oleh peraturan-peraturan pemerintah, zoning, IMB, peraturan lain terkait dengan lingkungan dan kawasan khusus/bersejarah. Daerah yang diplot kuning merupakan daerah-daerah yang diperuntukkan untuk kawasan pemukiman namun tidak menutup kemungkinan dijadikan sebagai daerah retail atau perdagangan dan jasa karena lingkungan di daerah yang diplot kuning merupakan area yang berbatasan langsung dengan ring road utara dan jalan menuju pusat kota yang aksesibel. Pada kondisi eksisting kawasan yang diplot warna kuning banyak yang masih merupakan lahan kosong ada juga sebagian yang digunakan untuk jasa bengkel, toko bangunan dan warung-warung kecil.

 ·           Financially Feasible yaitu kriteria yang melihat suatu lokasi HBU berdasarkan penggunaan mana yang paling mungkin dibiayai dan menghasilkan keuntungan tertinggi bila dibandingkan dengan biaya pembangunan/operasional yang dikeluarkan. Menurut masyarakat setempat harga jual lahan pada daerah HBU mencapa Rp 2.000.000 per meter persegi. Berikut ini disediakan kurva harga jual lahan per meter persegi di daerah HBU :

       Profit di daerah HBU sangat tinggi dari harga deal yang melesat jauh di bawah NJOP. Daerah yang ditunjukkan pada gambar google earth di Kecamatan Nglorog Kabupaten Sragen tersebut memiliki NJOP yang sama namun daerah HBU memiliki harga penawaran yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang tidak HBU. Harga penawaran daerah HBU bahkan mencapai lima kali dari harga penawaran lahan yang tidak HBU. Hal ini menjadikan harga deal daerah HBU juga naik dan profit yang dihasilkan juga makin tinggi.

·           Maximally Productive

Kriteria yang melihat lokasi HBU berdasarkan jenis penggunaan potensial yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi atau yang memiliki tingkat permintaan pasar paling tinggi.

Berdasarkan penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa HBU terbentuk dari Supply dan Demand serta paradigma yang berdasarkan kriteria tertentu bahwa suatu lahan memiliki daya guna tertinggi dan terbaik.

 

Economic Land Rents

           Tanah merupakan suatu sumberdaya yang menjadi kebutuhan manusia sebab tanpa adanya tanah tidak akan ada tempat untuk manusia dalam melakukan aktivitas di muka bumi. Oleh karena itu manusia berusaha mendapatkan tanah untuk mencukupi kebutuhan hidupnya, dengan tanah manusia juga dapat menunjukkan status sosialnya. Akibatnya tanah yang memiliki daya guna tersebut menjadikannya memiliki suatu nilai. Itulah mengapa tanah yang berada di perkotaan akan lebih mahal daripada di daerah pinggiran atau pedesaan. Nilai tanah di perkotaan cenderung tinggi karena tanah di perkotaan digunakan untuk aktivitas komersil sehingga memberikan nilai produksi yang tinggi.

                Untuk mendeskripsikan nilai tanah, terdapat suatu konsep penting yaitu sewa tanah yang merupakan kelebihan nilai penerimaan hasil pemanfaatan tanah dengan biaya yang dikeluarkan selain tanah, dimana tanah berfungsi sebagai input faktor produksi dalam berbagai aktivitas ekonomi. Lokasi tanah yang strategis serta aksesibilitas yang baik, serta potensi-potensi positif yang baik dalam tanah tersebut akan memberikan sewa tanah sebagai surplus ekonomi.

               Harga tanah tercantum dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Bumi dan Bangunan atau SPPT. Dalam SPPT tertulis beberapa hal yaitu tentang letak dan alamat objek wajib pajak, objek pajak serta rincian perhitungan pajak bumi bangunan  yang harus dibayar. Berdasarkan SPPT objek pajak terbagi menjadi dua yaitu bumi dan bangunan, besarnya pajak yang dikenakan terhadap bumi dan bangunan ini tergantung oleh luasnya bumi dan bagunan tersebut yang digolongkan ke kelas-kelas tertentu sehingga menghasilkan  NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang berbeda-beda pula. Berikut ini adalah contoh Tabel Pajak Bumi dan Bagunan :

Berdasarkan tabel di atas dapat diketahui bahwa luas lahan adalah 250 meter persegi dengan NJOP per meter persegi sebesar Rp 64.000 sehingga total NJOP adalah Rp 16.000.000. 

  

Lokasi dari lahan dengan SPPT di atas adalah di Bulaksari RT 3 RW VIII, Kecamatan Nglorog, Kabupaten Sragen. Lokasi tersebut berada di pinggiran pusat kota Kabupaten Sragen dengan kondisi lingkungan masih bersifat pedesaan karena penggunaan lahannya didominasi oleh pemukiman dan lahan pertanian. Lahan di lokasi ini tidak berada di jalan utama Kabupaten Sragen namun lokasi ini dekat dengan ring-road utara yang merupakan jalur angkutan umum. Berdasarkan masyarakat setempat, penawaran harga tanah saat ini sekitar Rp 400.000 per meter persegi dan akan terus naik sekitar lima kali lipat apabila mendekati jalan utama.  Apbila terjadi tawar-menawar harga yang ditetapkan terdapat pada range  Rp 400.000 - Rp 300.000. Harga-harga ini melesat jauh dari harga NJOP yang ditetapkan. Hal ini wajar terjadi karena kawasan ini mengalami perkembangan yang sangat pesat dengan meningkatnya aksesibilitas akibat dekatnya dengan jalur angkutan umum. Dengan demikian maka dapat disimpulkan dalam grafik Determination Of Land Rent, harga ideal berada diantara harga NJOP dengan harga penawaran. Berikut ini adalah grafik harga lahan per meter persegi :

 

Berikut ini adalah harga jual lahan total :

Dari grafik di atas dapat disimpulkan bahwa harga penawaran selalu lebih tinggi dari NJOP agar penjual dapat memperoleh keuntungan. Harga jual ini dapat dipengaruhi oleh aksesibilitas, ketersediaan sarana dan prasarana serta strategisnya lokasi lahan tersebut, sedangkan harga deal berada di tengah-tengan antara harga NJOP dan harga jual sebagai akibat negosiasi antara penjual dan pembeli.